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预计明年上半年房价将会止跌反弹

[摘要]宏观经济的周期性波动中,库存指标变化很重要。同理,房地产市场具有周期性波动的规律,尤其是在短周期当中,库存变化决定着房价变化。分析库存现状,并预测库存未来变化,可以大体上把握房价演变趋势。 从逻辑
   宏观经济的周期性波动中,库存指标变化很重要。同理,房地产市场具有周期性波动的规律,尤其是在短周期当中,库存变化决定着房价变化。分析库存现状,并预测库存未来变化,可以大体上把握房价演变趋势。

   从逻辑上分析,房价长期变化主要取决于地价、建安、人工、通胀、人口等因素,而房价短期变化则主要由市场供求关系决定。当市场持续供大于求时,房屋库存就会增长,反之则会下降。因此,要想把握房价短期动态,必须紧盯库存,以及与之相关的去化周期的变化。

   从全国来看,有一个指标可以关注:新建商品房待售面积。这一国家统计局公布的数据,基本能代表全国新房的库存变化。短期看,截至今年8月末,全国商品房待售面积56160万平方米,比7月末增加930万平方米,其中住宅待售面积增加590万平方米,办公楼待售面积增加54万平方米,商业营业用房待售面积增加227万平方米。8月末,全国商品住宅待售面积同比增长27%,而今年前8个月全国商品住宅销售面积同比则下降10%。销售放慢,存货快增,二者的差距进一步扩大,说明库存压力继续增加。

   从大周期来看,1995年全国新建商品房待售面积为5890万平米,其后除了2004年和2007年,大部分年份都呈增长态势,2010年增长至21567万平米。从2011年开始,库存速加快,即便是2012年和2013年全国市场回暖,库存也没能停下增长的步伐。主要原因:自2009年开始,全国很多三四线城市的住宅建设步入快车道,导致住宅新增供应量持续大于销售量。

   按照全国商品房待售面积与年度商品房销售面积,可以计算出历年的商品房去化周期。1995年至2013年,这一曲线图走了一个“U”形。其中1996年是最高点,也是“U”形左壁的高点,比值为0.79,也即按1996年全国的商品房销售面积,1996年底的库存面积需要0.79年才能消化完。其后去化周期持续回落,2007年只有17%,是“U”形的最底部。2012年脱离底部上行,开始构筑“U”形的右壁,2014年上半年的比值为0.45。由此可见,黄金十年最有利于房价上涨的区间是2005-2011年,基本处于“U”的宽平底部,库存压力最小,很多城市住宅供不应求。受制于库存大幅增加和去化周期拉长,今年全国房地产市场持续降温,房价自5月开始下跌,预计2015年房价将探明底部,但其后反弹力度,还将受制于库存压力。本轮房地产去化周期将拉长。

   从典型城市来看,上海易居房地产研究院跟踪研究35个典型城市新建商品住宅库存与去化周期变化。

   截至9月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794、20167和4052万平方米,环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%,同比增长分别为39.6%、21.8%和21.1%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势。

   截至9月底,35个城市新建商品住宅库存总量再创历史新高,环比7月增长4%,同比去年9月增长23%。35个城市中的一、二、三线新建商品住宅库存总量环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%,同比增长分别为39.6%、21.8%和21.1%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势。其中一线城市的同比增幅更大些。从库存变化看,一二线城市的库存低点在去年3、4月份,其后开始增长。而三线城市的库存自2011以来一直增长,根本没有回落过,说明近三年多中小城市的库存持续增加,穿越了整个上行周期,所以2013年当一线和部分二线城市房价大涨之际,多数三四线城市仍然不温不火,高库存压制了房价。

   从去化周期来看,8月份35个城市新建商品住宅存销比为17.7,这也就意味着市场需要用17.7个月的时间才能消化完这些库存。而在8月份,该存销比数值为18.5个月。这是12个月以来存销比首次出现下跌的现象,意味着去库存的速度。从过去几年存销比变化规律看,12-16个月属于敏感区间,对于房价而言,这是一个强弱或涨跌的分水岭,一旦超过这个区间,很可能压制房价下跌,反之低于这一区间,则房价上涨压力较大。其中,一二三线城市存在差异,比如2011年11月,房价环比由涨转跌之时(也即房价短期拐点),一线城市和二三线城市的存销比分别为12个月和14.5个月左右;今年5月房价再次出现下行拐点时,一线城市和二三线城市的存销比分别为15、16、23个月。这其中三线城市情况明显趋差,由上一个拐点的15个月,攀升至这一轮拐点的23个月,主要是因为2011年以来库存持续增长,房价比上一轮时也更弱。由此也可以理解,为何近二三年大型房企纷纷撤离三四线城市。

   值得提醒的是,今年2月份以来,存销比一直保持攀升的态势。7月份陡然攀升的态势被打破,存销比走势有所放缓。8月份存销比首次出现下滑,主要与存销比的计算公式有关。计算公式中,分母为近6个月成交量的移动平均值。8月份取代了2月份(春节)市成交大减时的数据,自然使得分母值变大。需要关注的是,9月和10月存销比继续回落,很可能7月已见到顶部,即便未来几个月再次反弹,估计也是在构筑顶部,明年二季度必然下行。根据以前的规律,去化周期见顶几个月之后,房价就会止跌。因为去化周期的变化,反映的是市场供求关系动态化,只有供求关系趋于平衡、甚至变为供不应求,房价才会上涨。

   从35个城市的具体数值看,温州存销比数值最大,为44.6个月。但相比8月份的47.0个月,则有所下跌。目前温州已连续两个月出现库存去化速度加快的现象,这对于缓和房价下跌的压力有积极作用。而合肥的存销比数值最低,为6.2个月。但相比8月份,该存销比数据有所增加。包括温州、茂名、烟台、西安和天津在内的几个城市存销比数值偏大,此类城市房价下跌的概率也较大。相比而言,大连、南昌、重庆、太原和合肥的存销比较小。但是,当前全国房价大势趋跌,受大环境的影响,这几个城市的房价也在走弱。极少有城市,能够在全国大势下跌时候仍然持续上涨。

   上述分析的商品房及商品住宅,都是可售却未售出的,我称之为“现货”。还有一种所谓的“期货”:将要或正在开发建设,未来会形成新房供应的库存。期货的规模和增长情况,可以通过过去一年开发商的购地面积、当前的房屋开工面积,进行大概的测算。

   全国来看,前三季度,房地产开发企业土地购置面积24014万平方米,同比下降4.6%,降幅比1-8月份扩大1.4个百分点;土地成交价款6781亿元,增长11.5%,增速回落1.3个百分点。也即今年以来开发商购地热情大幅降低,甚至有些大型房企几个月都没拿一幅地了。这就意味着,明年下半年和后年,新增楼盘项目数量将会减少。2012年就曾出现过年度购地面积负增长,结果2013年市场需求爆发时,新建楼盘供应却不足,尤其是一线城市比较突出,直接推高了房价。而2013年全年购地面积同比增长近10%,那么今年和明年上半年,那些已经出让的地块会陆续形成楼盘上市,所以现货压力较大。

   从开工面积看,今年前三季度,房地产开发企业房屋新开工面积同比下降9.3%,降幅收窄1.2个百分点。与上述的开发企业购地指标相似,今年新开工是负增长,而去年是正增长,而2012年是负增长。据笔者的测算,一般新开工指标变化9个月左右,会传递到新房供应上。预计明年下半年至后年新增楼盘供应规模将比现在下降,届时如果需求平稳或增长,则自然有利于房价止跌,或者上涨。

   再来看看城市层面的相对情况。2013年全国35个重点城市住宅用地成交面积增幅排名显示,23个城市呈现正增长,12个城市呈现负增长。兰州、太原、北京分列前三位,住宅用地成交建筑面积增幅分别为163%、118%和104%,增幅如此之大,也就意味着2014至2015年度,这些城市的推盘量比较大,届时较大的现货库存,将压制房价上涨,当然如果需求增长更大,则不必担心,比如北京潜在住宅需求旺盛,一旦市场复苏,需求反弹的幅度很大,只要比供应增幅更大,则房价就会止跌反弹。海口、深圳和银川排名则靠后,住宅用地成交建筑面积跌幅分别为-83%、-79%和-55%,也就意味着这几个城市未来一年新增楼盘数量不会太多,如果需求平稳或反弹,则房价下跌空间不大。

   总而言之,库存和去化周期,是决定房价短期波动的核心因素,它反映的市场供应求关系的动态变化。从长周期看,当前我国住宅库存处于上升通道,尤其是去化周期于2011年渐渐脱离底部,当前仍在构筑“U”的右壁,全国房价上涨动力不足。从短周期看,当前主要城市的住宅库存与去化周期或者已见顶,或者正在构筑顶部,明年将步入下行通道。在此形势下,预计明年上半年内,房价将会止跌反弹,从而步入新一轮房价上行通道。

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